Вакантность складов выросла до 7,7%, ставки аренды падают на 10%

По данным аналитиков RawMart, на российском складском рынке зафиксирован рост вакантности до 7,7% при одновременном снижении ставок аренды почти на 10% после предыдущего роста на 49% за пять кварталов. Годовой ввод новых площадей составил около 2,3 млн кв. м, что составляет 11% от текущего предложения, тогда как выбытие оценивается в 584 тыс. кв. м.

Динамика предложения и вакантности

Избыток нового ввода примерно в четыре раза превышает объём выбывшего пространства, что приводит к росту пустующих площадей. При этом спрос поддерживается преимущественно замещением ушедших арендаторов: за полугодие заключено сделок на 600 тыс. кв. м, что сопоставимо с объёмом выбытия. Такой баланс указывает на нормализацию рынка после периода перегрева, когда дефицит площадей подталкивал ставки вверх.

Изменения в поведении арендаторов

Арендаторы начали учитывать соседство как ценообразующий фактор: запрашивают, кто занимает соседние блоки, и готовы платить премию за низкорисковое соседство либо требовать дисконт за высокорисковое. Кроме того, компании распределяют критичный запас между несколькими площадками вместо одного крупного хаба, что повышает устойчивость цепочек поставок. Для маркетплейсов, у которых 31% сделок приходится на выбывающие объекты, важен не просто объём, а сохранение узла распределения, поэтому они формируют распределённую сеть меньших складов ближе к покупателю.

Перспективы и рекомендации

Ставки, скорее всего, останутся под давлением до конца года, а существенный разворот возможен не раньше 2027 года, когда темпы ввода снизятся из‑за высокой стоимости денег (ключевая ставка ЦБ 14%). Девелоперы смещают фокус на строительство под конкретного арендатора с подписанным договором и на готовые, но не введённые в эксплуатацию объекты. Основной дефицит сейчас — не площади, а оборудованный метр: стеллажи, автоматику, пожаротушение и ИТ‑контур остаются дорогими и долгосрочными инвестициями. Для закупщиков выгода заключается в возможности negotiate более низкие арендные платежи и выбирать склады с благоприятным соседством. Продавцам и девелоперам рекомендуется сосредоточиться на built‑to‑suit проектах и предлагать гибкие условия страхования складских рисков, поскольку тарифы по таким полисам уже пересматриваются и могут стать ограничивающим фактором.

Оцените материал

Поделиться